“烂尾楼”案件的审理及预防

“烂尾楼”是房地产业管理失控的产物。一个具体的房地产开发项目，如果对开发商的主体资格、企业资质审查不严，在房地产项目立项、开发用地供应、开发建设的报建与监理、商品房预售条件、建设资金的管理等方面审批失误或监管不力，就会造成楼房建设中途停工，一些楼盘甚至仅能完成地基工程，开发商不能依约交付楼房，从而变成“烂尾楼”。这类案件起诉到人民法院后，处理难度相当大。“烂尾楼”案件有两个突出特点：一是业主众多，形成集团诉讼或者系列诉讼。二是执行难，购房业主对法院解决问题的能力持怀疑态度。“烂尾楼”项目普遍严重负债，开发商不仅已收取购房业主的巨额“楼花款”，还可能拖欠大笔贷款，负债累累。同时，“烂尾楼”项目还导致购房业主停止向提供按揭贷款的银行还本付息，引发新的纠纷。人民法院受理“烂尾楼”案件后，应尽可能采取一切积极有效的手段，最大限度地保护当事人的合法权益。(一)判决解除商品房预售合同。一般情况下，“烂尾楼”项目的房屋无法继续完成，预售合同不能继续履行。所以，法院对预售合同一般判决予以解除，同时判决开发商返还购房业主的购房款本息及支付违约金。在特殊情况下，“烂尾楼”项目在法院判决前房屋已建成，具备交付使用条件，购房业主也不要求解除合同的，法院可判决继续履行合同，由开发商支付逾期交房的违约金。(二)追究开发商的违约责任。预售合同对违约金数额有约定的，从其约定；无约定的，比照同期同类房屋的市场租金标准支付，无法确定市场租金标准的，可比照中国人民银行逾期还款的滞纳金标准计算。如约定的违约金或者按市场租金标准计算违约金过高的，法院可作适当调整。但是，如果违约金不足以补偿购房业主的经济损失，开发商除支付违约金外，还应负赔偿责任。(三)案件的审判要顾及案件的执行。这是最重要的一环，也是购房业主最关心的问题。“烂尾楼”纠纷案件如果最终不能解决执行问题，那么法院的公正判决也就没有意义。一般情况下，法院协调还应注意以下几点：(一)对业主以“烂尾楼”的开发商为被告的，涉及商品房预售合同引起的房地产纠纷，只要符合民事诉讼法第一百零八条之规定，法院应依法受理，受理后要尽快审理。(二)对已经审结的涉及该“烂尾楼”的商品房预售合同案件和以该“烂尾楼”的开发商为被告的其他民事案件的发生法律效力的裁判文书，开发商无其他可供执行的财产，而以该“烂尾楼”为惟一执行标的的，只要符合民事诉讼法第二百三十四条第一款第五项的规定，可暂时中止执行。(三)在上级法院的协调通知下达前已审结的涉及该“烂尾楼”的商品房预售合同案件，凡实体上作了继续履行合同处理的，要通过再审程序改判解除合同，明确业主的合法债权。(四)法院已受理以该“烂尾楼”的开发商为债务人的破产申请的，所有案件的受理、清算、分配等，应按照破产法或民事诉讼法有关企业破产还债程序的规定，尽快处理。(五)法院受理以“烂尾楼”的开发商为被告的案件，应严格执行最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，对经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的(如利用合同诈骗)，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关处理。今后要有效防止“烂尾楼”的出现，关键在于加强管理。政府的专职部门要从行政管理、政策导向等方面采取有效措施，堵塞房地产开发的漏洞，减少失误。为此，笔者提出以下几点建议：(一)政府有关行政职能部门要严格遵守建设审批程序和预售证发放程序。行政主管部门发放有关土地使用权、立项、规划设计、工程建设等前期批准文件，应严格遵守审批程序，尤其对选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程许可证的发放，必须严格审查，一证的取得不能逾越前证阶段。对开发商没有取得上述“一书两证”及完成总投资25％(不含地价)或基础工程的，不能发放预售许可证。(二)有关行政职能部门要切实采取措施，加大对商品房预售资金的监管力度，对商品房预售资金的监管不能流于形式，应当由开发商在当地银行开立代收房屋 预售款的结算账号，与开户银行签订房屋预售款监管协议，该协议应作为申请预售许可证提交的文件之一；开发商应按建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，由工程管理机构出具证明后，书面通知预售款监管机构(银行)划拨款项；开发商发生违反专款专用行为的，监管银行有权提出监管质询，或采取拒付预售款，直至冻结全部预售款的措施；开发商不止一家的，不论是合作开发还是成立项目公司开发，必须建立合作各方共同监管制度，不能允许部分合作方任意支配、处分预售款。(三)要采取有效措施，禁止挂靠经营等违规经营行为。对违规经营行为，坚决予以制止，严肃处理，该重罚的要重罚，该吊销的要坚决吊销，加大行政监管力度。对利用合同诈骗等涉嫌构成经济犯罪的，应及时移送司法机关处理。对各地政府部门发文支持挂靠经营的不当做法，应尽快制止。(四)要建立各专业管理部门协调统一的管理机制，以统一、高效规范管理房地产市场，促进房地产市场健康有序地发展。